Plánujete nákup bytu na investici nebo zvažujete další nemovitost do svého portfolia? Pokud ano, nacházíte se před důležitým milníkem. Česká národní banka (ČNB) oznámila zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky, která vstoupí v platnost 1. dubna 2026.
V praxi to znamená, že čas na financování investičních nemovitostí s nižším podílem vlastních prostředků se postupně krátí.
Co se mění od dubna 2026?
Zatímco podmínky pro vlastní bydlení zůstávají víceméně beze změny, u investičních nemovitostí (zpravidla třetí a další nemovitosti nebo byty určené k pronájmu) zavádí ČNB přísnější limity:
- LTV max. 70 % – Dosud banky běžně poskytovaly úvěr až do 80 % hodnoty nemovitosti. Nově bude nutné mít 30 % z vlastních zdrojů. U bytu za 5 milionů Kč to znamená potřebu vlastního kapitálu vyšší o 500 000 Kč oproti současnému nastavení.
- Limit DTI = 7 – Celkové zadlužení investora nebude smět překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Pro investory s více úvěry to může znamenat určité omezení při dalším financování.
3 důvody, proč nečekat na jaro
- Vyšší pákový efekt (leverage) – Investování do nemovitostí je efektivní zejména tehdy, když se pracuje s cizím kapitálem. Pokud je hypotéka sjednána nyní, stále postačuje 20 % vlastních zdrojů. Od dubna se bariéra vstupu zvýší, což může zpomalit další růst investičního portfolia.
- Rostoucí ceny nemovitostí – Ceny bytů v atraktivních lokalitách dlouhodobě rostou. Čekání na případné snížení úrokových sazeb tak nemusí vykompenzovat vyšší kupní cenu nemovitosti ani nutnost vyšší akontace.
- Vyšší pravděpodobnost schválení za současných podmínek – Banky na doporučení ČNB reagují s předstihem a postupně upravují své interní metodiky. Žádosti podané včas mají zpravidla vyšší šanci projít schvalovacím procesem podle aktuálních, mírnějších pravidel.
Náš tip: Získat investiční hypotéku bude od dubna náročnější než dnes. Pokud už máte vytipovanou konkrétní nemovitost, je nyní vhodné jednat a zajistit si financování podle stávajících pravidel. Rozdíl mezi 20 % a 30 % vlastních prostředků má výrazný dopad na cashflow investora. Zároveň připomínáme, že u žadatelů do 36 let stále platí zvýhodnění, kdy je možné využít pouze 10 % vlastních zdrojů a získat až 90% hypotéku. S příchodem nových pravidel tato možnost zanikne.
Chcete stihnout nákup za současných podmínek?
Pomůžeme vám prověřit investiční příležitost a ve spolupráci s našimi finančními a právními partnery posoudíme vaše možnosti ještě předtím, než nová pravidla vstoupí v platnost.
