Plánování vlastního bydlení je velkým krokem v životě mnoha lidí. Pro většinu z nás, je nákup nemovitosti jednou ze zásadních finančních investic, kterou kdy uděláme. Abychom si mohli splnit sen o vlastním domově, je často nezbytné, využít k tomu hypotéku. Co to vlastně hypotéka je a jak můžete získat financování pro váš budoucí domov?
O hypotéce jsme se již zmiňovali v jednom z předchozích článků. Tentokrát to však nebude z pohledu investora, ale budeme se zabývat pohledem na vlastní bydlení. Existuje více druhů hypoték a několik možností, jak si hypotéku vzít a také jak ji využít. Hypoteční úvěr je v zásadě úvěr na bydlení, který vždy vyžaduje zástavu nemovitosti. V případě, že byste v průběhu hypotéky měli potíže se splácením, banka má právo na zabavení nemovitosti díky zástavnímu právu. Při využití hypotéky na vlastní bydlení záleží na tom, zda plánujete koupit byt v osobním vlastnictví, družstevní byt nebo byt v developerském projektu, který je teprve ve výstavbě.
Lidé často využívají hypotéky k nákupu bytu, který je v osobním vlastnictví. V tomto případě slouží koupený byt pro banku poskytující hypotéku jako zástava. Právně má prodávající povinnost zajistit, že je byt v naprostém pořádku a nejsou zde žádné právní vady, které by komplikovaly proces prodeje (například věcné břemeno). Existují různé faktory, které by mohly bránit schválení hypotéky, jako je existence exekuce zapsané na bytě nebo přítomnost předkupního nebo nájemního práva třetí osoby.
Neobvyklá není také koupě bytu ve vlastnictví družstva či obce. Nicméně družstvo nebo obec častokrát neposkytují možnost podepsat zástavní smlouvu, což může být překážkou při získání hypotéky. Banka obvykle požaduje, aby hypotéka byla zajištěna nemovitostí. Jeden ze způsobů je využití předhypotečního úvěru. Využívá se v případě, kdy se blíží přepis bytu do osobního vlastnictví a právě po uskutečnění přepisu lze přejít na klasickou hypotéku po zastavení bytu u banky. Úrokové sazby v tomto případě bývají obvykle vyšší než v případě hypoték zajištěných bytem v osobním vlastnictvím. Druhým způsobem zajištění hypotéky je jinou nemovitostí. Můžete vybrat jako zástavu nemovitost, která je již ve Vašem osobním vlastnictví. Například byt, dům, pozemek atd.
V případě nákupu bytu v domě, který je teprve ve fázi developerského procesu, je možné získat hypoteční úvěr. Je však potřeba bance poskytnout informace jako například, kdo je za výstavbou bytového domu zodpovědný, kdo provede důkladné prověření jeho spolehlivosti atd. U renomovaných developerů by nemělo být obtížné získat hypotéku na byt ve výstavbě. Po zarezervování vybraného bytu se uzavře s developerem smlouva o budoucí kupní smlouvě. Jakmile bude stavba dokončena, podepíšete s ním kupní smlouvu na byt a začnete čerpat hypoteční úvěr.
Pojďme se vrátit k hypotéce na byt v osobním vlastnictví a lépe si ji přiblížit na konkrétním příkladu. Představte si, že máte byt 2+1, 65 m2 za 7 500 000 Kč a 20 % dáte z vlastních zdrojů (LTV 80 %). LTV je poměr zástavy nemovitosti vůči úvěru, který čerpáte od banky. V dnešní době již není možné si vzít 100% hypotéku, je třeba mít minimálně 10 %, optimálně 20-30 % z vlastních zdrojů. Pokud nemáte dostatečné finanční zdroje, můžete použít do zástavy druhou nemovitost, což se dá využít i v případě, kdy finance máte, ale chcete si je nechat pro svou finanční rezervu. Vraťme se tedy k našemu modelovému příkladu s tím, že Váš měsíční budget na splátku je 35 000 Kč.
Varianta 1: půjčka 6 000 000 Kč, hypoteční sazba 5,5 % p.a. => cca 34 500 Kč měsíční splátka
Varianta 2: půjčka 6 000 000 Kč, hypoteční sazba 4,9 % p.a. => cca 31 500 Kč měsíční splátka => 3 000 Kč měsíčně navíc
Půjdete do banky pro půjčku, a ač jste klienty několik let, nabídnou Vám úrok 5,5 % p.a. Nedá Vám to a zajdete se zeptat vedle. Tam Vám nabídnou 4,9 % p.a. Na první pohled se to nemusí zdát jako markantní rozdíl, při obou sazbách se vejdete do svého budgetu. Nicméně když se podíváte na zmíněné varianty výše, ve variantě č. 2 Vám zbude cca 3 000 Kč navíc oproti Vašemu budgetu. Tyto 3 000 Kč můžete využít na pravidelné investování. Pokud to takto budete držet po celou dobu splácení hypotéky, řekněme 30 let, můžete na tom získat celkem slušnou finanční rezervu, v rozmezí 4-4,5 milionu korun, nebo pasivně vydělané peníze využít ke dřívějšímu splacení hypotéky o 12-14 let. Je tedy velmi praktické, ušetřené 3 000 Kč jen tak neutratit, ale použít na souběh hypotéky spolu s pravidelným investováním.
Nacházíte se aktuálně v situaci, kdy řešíte hypotéku? Plánujete v brzké budoucnosti koupit nový domov a zajímá Vás hypotéka na vlastní bydlení? Zaujal Vás souběh hypotéky a pravidelného investování? Obraťte se na nás v rámci individuální konzultace, případně se zapište do jednoho z našich kurzů a dozvíte se mnohem více. Budeme se na Vás těšit!
