Úrokové hypoteční sazby v posledních letech vylétly nahoru. Největší boom přišel konkrétně v roce 2021. V uplynulých měsících můžeme pozorovat, že průměrná úroková míra hypoték pomalu ale jistě opět klesá. K červnu 2023 průměrná úroková sazba nových hypoték vycházela na 5,68 % p.a. Samozřejmě při sjednávání hypotéky vždy záleží na spoustě faktorech, které finální dohodnutou úrokovou míru ovlivňují. Ať už je to výběr banky, klientova bonita, doba fixace anebo LTV (poměr výše hypotečního úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti).
Jsou pro nás lepší vyšší nebo nižší úrokové sazby? To vždy záleží na úhlu pohledu. Pro banky je rozhodně atraktivnější mít vyšší úrokové sazby, jelikož ty znamenají vyšší příjmy. Nízké sazby však také nemusí být na škodu. Mohou přilákat více lidí k ochotě půjčit si, čímž se zvýší poptávka po úvěrech. Z pohledu klienta je jasné, že vždycky chce co nejnižší úrok. Představuje nižší měsíční splátky, zvyšuje dostupnost bydlení a flexibilitu.
Jak to vypadá v situaci, kdy si hypotéku sjedná investor a jaký je tedy jeho úhel pohledu? Investoři vlastně realizují „investici na páku,“ čímž si tedy reálně berou úvěr na bydlení, nicméně jej za ně splácí někdo jiný, a to je nájemník. Pokud si člověk bere hypotéku na vlastní bydlení, je to většinou svým způsobem z určité nutnosti nebo pocitu potřeby „něco vlastnit.“ Většina lidí si nemůže moc vybírat a přijde jim jako nejlepší řešení si vzít hypotéku na svůj vlastní domov i za cenu toho, že potom budou mít „splátky na krev.“ V tomto směru zde neexistuje finanční příjem, nýbrž finanční výdaj, který je často dost vysoký. Hypotéka je určitě druh úvěru, nicméně je tomu tak skutečně v praxi z pohledu investora? Pokud si člověk půjčuje na investice, ano, může být komplikovanější hypotéku dostat – přísnější pravidla atd., ale rozhodně to pro klienta není finanční závazek, jestliže hypotéku splácí nájemník.
Ukážeme si to pro lepší představu na příkladu pana Nováka. Řekněme, že si vyhlídl 2 menší investiční byty v Aši celkem za 2 miliony korun, každý po 1 milionu. Měl našetřeno 500 000 a vzal si hypoteční úvěr na 1,5 milionu. Měsíční splátky má nastavené na 10 000 korun včetně úroku. Byty po koupi pronajal a čistý příjem mu z toho celkem dělá 16 000 korun. Po 6 letech se rozhodne byty prodat. Ze statistických údajů vyplývá, že v dlouhodobém průměru byty v Aši rostou ročně cca o 5-7 %, tudíž jejich hodnota v mezičase stoupla řekněme o 700 000 na 2,7 milionu. Když provedeme pár propočtů, tak zjistíme, že pan Novák měl povinnost splácet měsíčně 10 000 korun, nicméně zároveň každý měsíc přijímal 16 000 korun čistého od svého nájemníka, tudíž vydělával pasivně 6 000 korun každý měsíc. Veškeré příjmy z pronájmu se sice zdaňují, lze ale využít odpočtového paušálu. Pří výnosu 72 000 za rok si klient odečte 30 % a až poté vypočte 15% daň. Nevypočítává ji tedy z celých 72 000, ale pouze 50 400. Ročně poté musí státu při těchto výnosech odevzdat 7 560 korun. Výnosy tak vychází na 64 440 za rok a 386 640 korun za 6 let, tedy celou dobu vlastnictví investičních bytů. To jsou peníze navíc, po odečtení splátek. Nehledě na to, že po prodeji investičních bytů vydělal dalších 700 000 korun, dohromady 1 086 640 korun pasivního příjmu během 6 let. Samozřejmě musíme vzít do úvahy inflaci a třeba i drobné opravy na bytech. I přesto výsledná hodnota příjmu nejen uchovala hodnotu peněz, ale zároveň panu Novákovi výrazně zpříjemnila budoucnost. Pasivně vydělané peníze může dále investovat na finančních trzích. Pokud každý měsíc po dobu 6 let pan Novák vloží 6 000 korun do pravidelných investic, můžou se mu jeho peníze zhodnotit o dalších 106 086 korun (při 7 % p.a.). Celkem se po 6 letech investování do nemovitostí včetně aktivního investování na investičních trzích pan Novák navýšil svůj majetek o 1 192 726 korun.
Lidé se častokrát diví, že spousta investorů vlastní několik bytů, ale bydlí v nájmu. Když si představíte, že vyděláváte to, co pan Novák v předchozím příkladě plus máte navíc ještě třeba dalších 5 bytů, do toho investujete pravidelně na kapitálových trzích, není se vůbec čemu divit. Jak se říká, čas jsou peníze a v kombinaci s investováním do nemovitostí a na trzích si dlouhodobě budujete svou finanční nezávislost. Po pár letech byty můžete prodat a koupit si vlastní, už bez hypotéky, a v podstatě jste nikdy nikomu nic nedlužili. Pokud si tedy někdo stále myslí, že hypotéky na investice jsou nerozumné, tak se mýlí. I s nižším počátečním kapitálem se tak hravě můžete zapojit do investování do nemovitostí. Pokud váháte, jak začít, obraťte se na nás a my Vás rádi provedeme cestou investora.
